近年来，随着经济的快速增长，房地产业成为高利润行业迅速崛起，高层建筑如雨后春笋破土而出，由此给消防工作带来的诸多挑战和管理难题。特别是4.8米室内挑高商办建筑存在的火灾隐患尤其严重。据统计，全区目前共有高层建筑91幢，其中4.8米室内挑高建筑15幢。

    一、主要存在的火灾隐患

    一是擅自变更使用性质。4.8米室内挑高建筑原设计用途为办公，业主购买后大多数变更为住宅。以某小区为例，1号楼和2号楼共有业主331家，现用作办公的为27家，有50多户空关未装修，其余均为住户。

    二是擅自破坏建筑防火分区。绝大部分业主已将室内4.8米挑高分隔成两层，还在走道上加上隔层，占用公共走道上方空间为已用。加层后，每个防火分区面积均超过原设计，甚至超出规范标准。个别业主还占用楼梯间上部空间、凿穿消防电梯前室隔墙采光。

    三是擅自拆除室内及公共走道消防设施。4.8米室内挑高建筑一般建设为高层建筑，根据《高层民用建筑设计防火规范》属高层办公，室内和公共走道均应设置自动喷淋系统和火灾自动报警系统。绝大部分业主将室内自动喷水系统的喷淋头及管道拆除，火灾烟感报警系统也受到严重破坏。因户与户之间的分隔,公共走道的喷淋水平管道和烟感报警探头有部分也被业主破坏。

    四是消防设施瘫痪。由于业主的破坏，大楼的火灾报警系统和自动喷水灭系统接近瘫痪，消防控制柜不能正常工作。疏散指示标志灯和应急照明灯也不同程度存在故障。

    五是违章使用液化石油气。住户出于生活需要，有违章使用瓶装液化石油气烧煮的现象，违反了《高层民用建筑设计防火规范》的要求。

    二、火灾隐患形成原因分析

    一是4.8米挑高建筑是形成火灾隐患的根本原因。业主在室内4.8米挑高、买一层得二层的宣传鼓动下，购买后纷纷进行分隔加层。由于自动喷淋系统管道占用了近50cm的上部空间，业主为实现得二层的目的，不顾消防安全拆除了影响空间的自动喷淋系统管道。而建设4.8米挑高建筑是增加容积率变通手法，是少缴规费的有效途径，实现了利润最大化。加层建设不仅严重影响消防安全，也影响了建筑结构，增加了基础承重。

    二是开发商违反规定销售是火灾隐患升级的推手。办公楼公摊面积较大，业主得房率较低，为推动销售工作，有的开发商将走道上方分隔后直接交给业主使用，有的采取口头默许方式同意将走道上方空间交给业主由其自已分隔后使用。

    三是物业管理手段受限是导致火灾隐患加剧的主要因素。对发现业主破坏消防设施的行为，物业公司均通过函的形式通知开发公司和业主进行告知、制止，效果甚微，破坏消防设施的行为愈演愈烈。物业管理公司就发生过多次因制止破坏消防设施、阻止业主携带液化气钢瓶上楼而相互动手的现象。对于疏散指示标志灯、应急照明灯损坏和室内消火栓水带缺失等日常管理工作，物业公司受多方面因素影响也是心灰意冷，无暇顾及。对于千元以上动用公共维修基金的维修工作，又需要三分之二以上业主同意，物业公司严格管理后，势必造成关系紧张，相关工作无法开展，甚至连物业管理费都收不齐。

 四是业主消防安全素质普遍不高是隐患形成的关键。在走访过程中，业主普遍对消防安全表现出不重视和漠视，认为购置了挑高建筑就是为了隔两层，不拆除消防管道就没有购买的意义。有些用作办公的公司也随了大流。五是职能部门监管手段单一是隐患得不到遏制的重要因素。作为消防机构理应对商办楼纳入监督管理范畴，但事实上业主又将其作为住宅在使用，对住宅室内消防监管工作普遍开展不多，隐患发现不及时，且整改难度较大。规划部门对业主室内擅自加层的行为也是束手无策。在和谐社会的大背景下，“说理式”执法发挥不了积极作用，强制手段面临的又是众多业主，职能部门只能是“望患兴叹”。

    三、工作对策

    一是严格室内挑高建筑的审批工作。建议调整出台技术标准，通过采取限高的办法停止审批室内挑高建筑。已审批的建筑工程应采取部门集体会商采取“预留”、“防拆”和安装边墙型喷淋头等技术措施后方可施工，工程验收时应严格检查。

    二是立即组织开展联合执法工作。建议由辖区政府督促各职能部门从保障消防安全的大局出发，对已投入使用的建筑存在的违法行为，应明确原开发公司为整改责任人，督促有关职能部门切实履行职责，开展联合执法工作，形成整治合办，迅速整改火灾隐患。

    三是建立长效机制，遏制火灾隐患扩大的势头。建议房管部门增设商办建筑交易一致性、前置性审批环节，确保消防设施完好。将室内二次装修纳入房产前期销售，由装璜公司统一改造，向业主交付精装修房产，落实开发公司和装璜公司消防安全责任，杜绝装修工程遍地开花，解决物业管理无从下手、有心无力的问题。